Brak planów utrudni budowę nowych osiedli mieszkaniowych

Deweloperzy rozpoczynają pod miastami coraz więcej nowych domów i mieszkań. Tę podmiejską ekspansję powstrzymuje jednak niedostateczne pokrycie terenów miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Tylko 35 polskich powiatów i miast na prawach powiatu pod koniec 2020 r. wyróżniało się planistycznym pokryciem, na poziomie co najmniej 85 proc. obszaru.

Trend dotyczący większego zainteresowania inwestorów terenami podmiejskimi jest bardzo dobrze widoczny. Według danych GUS, w pierwszej połowie 2021 r. deweloperzy rozpoczęli tylko 49 proc. nowych domów i mieszkań na obszarze osiemnastu miast wojewódzkich oraz Gdyni. Warto pamiętać, że w latach 2015-2016 analogiczny wynik przekraczał 70 proc..

Podmiejska ekspansja deweloperów jest nie tylko efektem problemów ze znalezieniem odpowiednich gruntów na terenie większych miast. Spore znaczenie ma też ciągła poprawa infrastruktury podmiejskich powiatów. Zdaniem ekspertów RynkuPierowtnego.pl oraz Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, niestety, w parze nie zawsze idzie odpowiednia polityka przestrzenna. Brak wystarczającego pokrycia niektórych gmin miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego może spowolnić inwestycje deweloperskie i utrudnić uporządkowaną zabudowę wolnych terenów.

Dlaczego miejscowe plany w praktyce są ważne?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że obowiązuje wyłącznie na obszarze gminy, która go uchwaliła. Wraz z innymi przepisami, ustalenia MPZP kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Jak tłumaczą dr Piotr Hajduga i mgr Hanna Adamiczka z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, lokalizacja inwestycji deweloperskiej zależy od wielu czynników. Obecność lub brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest jednym z nich, jednak nie musi być ona czynnikiem decydującym. Najczęściej nieruchomości poza miastem są tańsze, bardziej dostępne (jest więcej pustych terenów) oraz łatwiejsze do zagospodarowania ze względu na kontekst urbanistyczny. Deweloperom trudniej się „wpasować” budownictwem w miejski, skomplikowany krajobraz, z dominantami i obiektami historycznymi, niż w typowo podmiejski, ze stosunkowo regularną zabudową. Z drugiej strony, mieszkania w mieście można sprzedać za wyższą cenę, a zmiany klimatyczne i problemy środowiskowe spowodowały, że coraz lepiej widziane jest budowanie na terenach już zurbanizowanych. Epidemia koronawirusa sprowokowała natomiast zmiany nawyków związanych z pracą oraz potrzebami mieszkaniowymi, co z kolei może doprowadzić do większej popularności terenów podmiejskich. Zwiększenie liczby MPZP - nawet jeśli niewielkie, działa również na korzyść danej lokalizacji.

Planistyczna mapa Polski nadal jest bardzo zróżnicowana

Eksperci portalu RynekPierwoyny.pl przygotowali mapę, aby lepiej unaocznić problem związany z niedostatecznym pokryciem Polski miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że pod koniec 2020 r. jedynie 31,4 proc. obszaru całego kraju było pokryte wspomnianymi planami. Analogiczny wynik z 2015 r. wynosił 29,7proc.. Nie można zatem stwierdzić, że postęp jest imponujący. Ma to wpływ również na deweloperów. Firmy deweloperskie potwierdzają, że realizacja inwestycji na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zamiast decyzji o warunkach zabudowy) zapewnia im większe bezpieczeństwo prawne i jest mniej problematyczna.

Więcej na: prawo.pl