Restrukturyzacja dewelopera ma służyć firmie i jej klientom

Negatywne skutki pandemii koronawirusa, których skala oraz zasięg nie są jeszcze w pełni znane, nie ominęły również sektora rynku deweloperskiego zaburzając dotychczasową dynamikę nowych inwestycji. Skutkiem niewątpliwie będą też zagrożenia upadłością i konieczność restrukturyzacji firm.

Opublikowane przez GUS dane w zakresie budownictwa mieszkaniowego w okresie I-V 2020 r. odnotowały tendencję spadkową zarówno co do mieszkań oddanych do użytkowania, jak i mieszkań, których budowę rozpoczęto. Jak wskazano w raporcie, na dzień 23 czerwca 2020 r. w okresie od stycznia do maja 2020 r. rozpoczęto budowę 81,2 tys. mieszkań, tj. o 15,8 proc. mniej niż w analogicznym okresie roku 2019. Jednocześnie spada zainteresowanie nabyciem nowych mieszkań.

W obawie o własną sytuację finansową, nabywcy coraz częściej decydują się na odstąpienie od zawartych z deweloperami umów. Sytuacja ta może doprowadzić deweloperów do stanu zagrożenia niewypłacalnością w związku z utratą bieżącej płynności finansowej. Ratunkiem przed ogłoszeniem upadłości deweloperów może być podjęta we właściwym czasie decyzja o restrukturyzacji.

Czym jest i jakie są zasady restrukturyzacji deweloperów?

Z dniem 1 stycznia 2016 r. weszła w życie ustawa z dnia 15 maja 2015 r. - Prawo restrukturyzacyjne (t.j. Dz.U. z 2019 poz. 243., dalej jako: „pr.rest.”), wprowadzając do obecnego systemu prawnego cztery rodzaje postępowań przewidzianych dla podmiotów niewypłacalnych, jak i zagrożonych niewypłacalnością, tj. postępowanie o zatwierdzenie układu, przyspieszone postępowanie układowe, postępowanie układowe i postępowanie sanacyjne.

Głównym celem postępowania restrukturyzacyjnego jest uniknięcie upadłości dłużnika przez umożliwienie mu restrukturyzacji w drodze zawarcia układu z wierzycielami, a w przypadku postępowania sanacyjnego również przez przeprowadzenie działań sanacyjnych, przy zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli. Ustawodawca wyszedł z założenia, że upadłość dłużnika nie tylko przyczynia się do zmniejszenia poziomu zaspokojenia wierzycieli w drodze likwidacji jego majątku, ale ma również negatywny wydźwięk społeczny, jak i gospodarczy. Ustawodawca przewidział szereg środków umożliwiających skuteczną restrukturyzację przedsiębiorstwa zagrożonego niewypłacalnością bądź niewypłacalnego, wśród których jako najistotniejsze z perspektywy dłużnika należy wskazać możliwość zawieszenia postępowań egzekucyjnych, uchylenia zajęć egzekucyjnych dokonanych przed dniem otwarcia postępowania oraz brak konieczności regulowania zobowiązań objętych układem.

Jednocześnie ustawodawca, mając świadomość specyfiki branży oraz problemy praktyczne, jakie pojawiały się w przeszłości w związku z niewypłacalnością deweloperów, zdecydował się na wprowadzenie odrębnego postępowania restrukturyzacyjnego dedykowanego wyłącznie deweloperom.

Ochrona interesów nabywców lokali

O ile wspólnym celem każdego z postępowań restrukturyzacyjnych jest uniknięcie upadłości dłużnika, przy zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli, o tyle w przypadku postępowania restrukturyzacyjnego względem deweloperów ustawodawca postanowił określić dodatkowy cel jaki ma przyświecać temu postępowaniu. Stosownie do art. 352 pr. rest. postępowanie restrukturyzacyjne wobec dewelopera prowadzi się tak, aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali, o ile racjonalne względy na to pozwolą. Wspomniane „racjonalne względy" powinny mieścić w sobie m.in.: efektywność ekonomiczną kontynuacji przedsięwzięcia, czas potrzebny na dokończenie inwestycji, realność uiszczenia dopłat, możliwość znalezienia przedsiębiorcy, który podejmie się kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego[1]. Z tej perspektywy nie zawsze dążenie do przeniesienia własności lokali na nabywców będzie realizowało ich interes, niejednokrotnie większe znaczenie będzie miało odzyskanie zainwestowanych już środków pieniężnych.

Dlatego też w każdym postępowaniu restrukturyzacyjnym wobec dewelopera powinno dochodzić do wyważenia interesów nabywców lokali oraz pozostałych wierzycieli, przy uwzględnieniu możliwości skutecznej restrukturyzacji i naprawy przedsiębiorstwa dłużnika.  

Jaki tryb postępowania restrukturyzacyjnego wybrać powinien deweloper?

Co do zasady dopuszczalny jest wybór każdego rodzaju postępowania restrukturyzacyjnego z ograniczeniem dotyczącym postępowania o zatwierdzenie układu, którego nie prowadzi się wobec deweloperów, z wyjątkiem układu częściowego, pod warunkiem, że nie są nim objęte wierzytelności nabywców lokali. Wybór właściwiej ścieżki restrukturyzacji uzależniony jest od indywidualnej oceny sytuacji przedsiębiorstwa oraz określenia jakie narzędzia ochrony konieczne będą w celu naprawy przedsiębiorstwa dłużnika. Ocena sytuacji finansowej dłużnika pozwoli również na podjęcie decyzji co do dalszych losów przedsięwzięcia deweloperskiego - i tak możliwe będzie przyjęcie następujących scenariuszy restrukturyzacji (i) kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego w ramach prowadzonej restrukturyzacji, (ii) przejęcia i kontynuacji przedsięwzięcia przez nowego inwestora, (iii) likwidacji nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie i zaspokojenie nabywców lokali.[2]. Należy jednak wskazać, że propozycje układowe mogą przewidywać inną formę zaspokojenia nabywców lokali – ustawodawca nie wprowadza w tej kwestii większych ograniczeń.

Więcej na: prawo.pl