Rząd proponuje kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego, ale sztywna cena będzie blokadą

Po klęsce programu Mieszkanie Plus rząd ma nowy pomysł na pomoc młodym Polakom w zdobyciu pierwszego mieszkania. Promuje nowy rodzaj kredytu, ale propaganda nijak się ma do realiów rynkowych. Za narzuconą maksymalną cenę metra lokalu w wielu miastach nie kupi się atrakcyjnego mieszkania. A podniesienie stóp procentowych spowoduje, że wielu rodzin może nie być stać na zaciągnięcie tego kredytu i jego spłatę.

Mieszkanie bez wkładu własnego to jeden z głównych punktów programu Polski Ład. Historia lubi się jednak powtarzać. Nowy rodzaj wsparcia powiela niektóre błędy popełnione w czasie obowiązywania poprzednich programów kredytowych: Rodzina na Swoim (RnS) oraz Mieszkanie dla Młodych (MdM). Oznacza to, że jak tylko nowe przepisy wejdą w życie, trzeba będzie szybko je poprawiać, w przeciwnym razie program może nie ruszyć z miejsca.

Kto i na jakich zasadach dostanie kredyt

Chodzi o ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (dalej jako: ustawa kredytowa). Na ostatnim posiedzeniu uchwalił ją Sejm. Obecnie pracuje nad nią Senat. Przewiduje ona, że już w w przyszłym roku będzie można zaciągać kredyt bez wkładu własnego na zakup mieszkania na własność (na rynku pierwotnym oraz wtórnym) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pokryje on również koszty budowy domu jednorodzinnego (w tym jego wykończenie), zakupu na własność działki (jej części) pod budowę domu. Będzie udzielany na minimum 15 lat w walucie polskiej do 31 grudnia 2030 r.

Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego będzie gwarantować do 20 proc. kwoty kredytu, jednak nie więcej niż 100 tys. zł. BGK będzie jednorazowo spłacał część gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w związku z urodzeniem się dziecka. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie 20 tys. zł w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko i 60 tys. zł w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o trzecie albo kolejne dziecko.

Cena maksymalna zdecydowanie za niska

W przypadku poprzednich programów dochodziło do nadużyć. Za pieniądze ze wsparciem państwa kupowano niekoniecznie tanie mieszkania, a czasami kredytobiorcami były osoby, które było stać na zwykły kredyt komercyjny. Oba wcześniejsze programy kredytowe miały też wpływ na ceny mieszkań i sztucznie windowały je w górę. Wielu deweloperów gimnastykowało się, by zachęcić potencjalnych klientów do swoich mieszkań i specjalnie przygotowywało swoje oferty pod te kredyty. Przykładowo, można było kupić tanio mieszkanie, by spełnić warunki programu, ale drożej nabywało się za to komórkę lokatorską lub miejsce postojowe w garażu. Kredyt MdM trafił z tego powodu nawet pod lupę Najwyższej Izby Kontroli.

Autorzy nowej ustawy kredytowej, by nie popełniać starych błędów, wprowadzili do niej mechanizm, który ma ograniczać ryzyko nabywania w tej drodze luksusowych apartamentów oraz nie powiększać już i tak dużej bańki cenowej na rynku. Co nie specjalnie się jednak udało.

Ustawa kredytowa przewiduje więc, że maksymalna cena jednego mkw. może wynieść tyle, ile iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika 1,2 – w przypadku gdy kredytu tego udziela się w celu pokrycia wydatków ponoszonych w związku z nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego, którego kredytobiorca nie jest pierwszym nabywcą, lub którego nabycie nie następuje od podmiotu, który ten lokal wybudował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Z kolei średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia jednego mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych to średnia arytmetyczną wartości wskaźnika, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ogłoszonego w dwóch ostatnich okresach dla:

miasta będącego siedzibą wojewody lub sejmiku województwa – w przypadku gdy mieszkanie lub dom jednorodzinny jest położony na terenie miasta będącego siedzibą wojewody lub sejmiku województwa,
pozostałych gmin w województwie – jeżeli mieszkanie lub dom jednorodzinny znajduje się na terenie gminy niesąsiadującej z miastem będącym siedzibą wojewody lub sejmiku województwa,
miasta będącego siedzibą wojewody lub sejmiku województwa oraz pozostałych gmin w województwie, nie więcej jednak niż 120 proc. wartości ustalonej zgodnie z lit. b – w przypadku gdy mieszkalny lub dom jednorodzinny jest położony na terenie gminy sąsiadującej z miastem będącym siedzibą wojewody lub sejmiku województwa;

Po wyliczeniu maksymalnej ceną mkw na podstawie tej ustawy okazuje się, że nijak się ma ona do obecnych cen rynkowych. Podobna historia była w przypadku kredytu MdM. Z tego m.in. powodu długo nie mógł on ruszyć z miejsca. Po zmianie wskaźników sytuacja diametralnie się zmieniła i cieszył się on dużą popularnością.

Więcej na: prawo.pl