Warunki zabudowy będą wydawane na trzy lata, a nie bezterminowo

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przymierza się do reformy planistycznej. Do prekonsultacji trafił właśnie projekt w tej sprawie. Chce, by weszła w życie w przyszłym roku. Obecne studia mają zastąpić plany ogólne, a ważność warunków zabudowy zostanie ograniczona do trzech lat. Stare decyzje z czasem wygasną.

Rząd nie porzucił pomysłu wprowadzenia zmian w ładzie przestrzennym. Do prekonsultacji trafi projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów nie ma jeszcze informacji na jego temat.

Projekt jest kompilacją pomysłów, które pojawiały się już wcześniej. Samorządy, inwestorzy i prawnicy nie są zachwyceni. Dla nich najważniejsza jest stabilizacja prawa, boją się chaosu, w tym wydłużenia się czasu załatwiania formalności. Deweloperzy ostrzegają też przed podwyżką cen mieszkań.

Reforma planowania, czyli co chce zmienić rząd

Proponowane rozwiązania przewidują dwa typy planów.

- Proponujemy zastąpić studium planem ogólnym, który obejmie całą gminę i będzie miał charakter prawa miejscowego. Na jego podstawie będzie można uchwalać miejscowe plany oraz wydawać warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Wspomniany plan ogólny ma być dużo prostszym dokumentem aniżeli obecne studium. Nie będzie w nim treści o charakterze informacyjnym, które nie wpływają bezpośrednio na politykę przestrzenną gminy. Samorządy będą miały czas na przygotowanie tych dokumentów do 2026 roku. Natomiast miejscowe plany pozostaną, a te już obowiązujące zachowają swoją moc - wyjaśnia Piotr Uściński, wiceminister Rozwoju i Technologii.

Ministerstwo nie chce też zrezygnować z wydawania warunków zabudowy, ani ich ograniczać do zabudowy plombowej.

- Zostawiamy warunki zabudowy nie dlatego, że nie widzimy ich wad, ale dlatego, że w wielu miejscach planów miejscowych nadal zwyczajnie jeszcze nie ma. A budować trzeba. Proszę pamiętać, że wydawane warunki będą musiały być zgodne z ogólnym planem, a skoro tak, gmina będzie miała wpływ na to, gdzie i jak się buduje - podkreśla Piotr Uściński.

Ale warunki zabudowy wydane przed wejściem w życie zmian nie będą obowiązywać wiecznie. - Nie chcemy nikogo zaskakiwać. Planujemy dać czas inwestorom na podjęcie decyzji – czy zrealizują inwestycję na ich podstawie. Na tę chwilę nie wiemy jeszcze, czy będzie to trzy czy może pięć lat. Ale na pewno nie chcemy, by na przykład za 15 lat inwestor wyciągnął z szuflady stare warunki i zaczął ubiegać się na ich podstawie o pozwolenie na budowę - mówi wiceminister.

Natomiast o wydanie warunków zabudowy nadal będzie mógł starać się każdy, nie tylko właściciel czy użytkownik wieczysty. W tym przypadku więc nic się nie zmieni. W przeciwieństwie do obecnych warunków będą one wydawane na czas określony. Wstępnie ministerstwo proponuje, by było to trzy lata.

Trudne czasu, a tu zmiana, bez sensu

Sceptyczni są inwestorzy. Nie chcą zmian w pandemii. Ich zdaniem lepiej jest poczekać na lepsze czasy.- Reforma planistyczna w czasie pandemii jest mocno ryzykowna. W tej chwili rośnie popyt na nowe mieszkania, a maleje ich podaż. Duże zmiany mogą bardzo negatywnie wpłynąć na podaż. Istnieje ryzyko, że mogą zablokować inwestycje. Przede wszystkim mam na myśli zmiany dotyczące planów i warunków zabudowy. Mogą one przełożyć się na podwyżkę ceny mieszkań – uważa Przemysław Dziąg, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich

Przypomina, że z budową na podstawie warunków zawsze wiąże się ryzyko, nigdy nie wiadomo na jaki finalnie kształt inwestycji pozwolą warunki zabudowy i czy w ogóle pozwolą. W wypadku planów nie ma takich wątpliwości. - Może warto rozwijać i wprowadzić instrumenty podobne do tych istniejących w lex deweloper. Zgodnie z tymi przepisami rada gminy (miasta) podejmuje uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji – twierdzi Przemysław Dziąg.

Więcej na: prawo.pl