W związku z falą uchodźców, rząd chce adaptować biurowce i galerie handlowe na mieszkania

Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad przepisami upraszczającymi przekształcanie starych biurowców, galerii handlowych oraz innych obiektów niemieszkalnych w budynki mieszkalne. W ten sposób chce zlikwidować chociaż częściowo lukę mieszkaniową. Po tym bowiem, jak do Polski przyjechało 1,7 miliona uchodźców wojennych, dramatycznie brakuje mieszkań.

Znalezienie wolnego mieszkania pod wynajem to dziś trudna sztuka. A będzie jeszcze gorzej, bo uchodźców może przyjechać do Polski, jak wynika z niektórych szacunków, nawet 5 milionów. Tymczasem szybka adaptacja na mieszkania pustych biurowców, hal, centrów handlowych nie jest prosta i wymaga czasochłonnej biurokracji. Ma to się zmienić. Z informacji, jakie uzyskało Prawo.pl wynika, że w Ministerstwie Rozwoju i Technologii toczą się prace nad przepisami w tej sprawie.

Będzie lifting lex deweloper

MRiT wspólnie z Głównym Urzędem Nadzoru Budowlanego prowadzi prace nad projektem ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne. Zakłada on wprowadzenie ułatwień w zakresie zmiany sposobu użytkowania budynków biurowych lub handlowych na cele mieszkaniowe. Dodatkowo resort planuje, żeby w projekcie znalazły się także rozwiązania wspierające uchodźców z Ukrainy, w tym m. in. zwiększające zasób szkolny i przedszkolny, z których będą mogły korzystać dzieci.

Nowe przepisy przewidują zmiany w ustawie z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, które umożliwią szersze wykorzystanie zawartych w niej narzędzi dotyczących zmiany sposobu użytkowania budynków biurowych na mieszkalne oraz lokalizacji inwestycji mieszkaniowych na terenach po niewykorzystywanych budynkach biurowych oraz wielkopowierzchniowych obiektach handlowych.

Na razie konkretów brak, bo prace nad zmianami znajdują się na wczesnym etapie. Ministerstwo zapewnia jednak, że z racji wagi problemu postara się przygotować projekt jak najszybciej.

Krok w dobrym kierunku

Pomysł podoba się ekspertom. - W Polsce brakuje mieszkań i problem ten nabierze jeszcze na sile z uwagi na kryzys uchodźczy. Na największych portalach ogłoszeniowych możemy dziś znaleźć jedynie 10-20 tysięcy ogłoszeń o wolnych mieszkaniach (w skali całego kraju). To bardzo mało. Problem braku mieszkań mógłby zostać rozwiązany m.in. poprzez adaptację na cele mieszkaniowe istniejących budynków o innym przeznaczeniu (choćby biurowców, które stoją puste z uwagi na spopularyzowanie pracy zdalnej, czy upadających galeriach handlowych – typu Tesco, Malta, Reduta - twierdzi Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jego zdaniem nie ma potrzeby przygotowywania nowych ustaw, wystarczy jedynie drobne korekta "lex deweloper".

Informacja o rozpoczęciu prac cieszy również dr Martynę Sługocką, prawnik w kancelarii GWW. - W pomoc uchodźcom angażuje się wiele podmiotów, w tym także firmy zajmujące się budową i sprzedażą mieszkań. Deweloperzy gotowi są przeznaczyć dla uchodźców obiekty, które planowali zaadaptować pod apartamenty. Firmy budowlane chcą stawiać na swoich działkach i na własny koszt małe domy, w których ukraińskie rodziny mogłyby zamieszkać. - Wszystkie te fantastyczne inicjatywy zderzają się jednak z brakiem odpowiednich regulacji prawnych. Mieszkania potrzebne są od zaraz, ale ustawodawca nie przewidział żadnej uproszczonej procedury realizacji takich inwestycji - uważa.

Jak tłumaczy, przeszkodą w szybkiej realizacji inwestycji dla uchodźców są przede wszystkim postanowienia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego albo konieczność uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy, a następnie obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia. Do tego dochodzą regulacje takich aktów jak ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami czy ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. - Potrzebny jest przepis, który wyłączy stosowanie tych ustaw i, co ważne, ich przepisów wykonawczych, w stosunku do inwestycji przewidzianych dla uchodźców. Doświadczenia specustawy covidowej powinny pomóc w stworzeniu takiego zapisu, który ograniczałby możliwości nadużyć. Przykładowo wyłączenie gruntu z produkcji rolnej bez uzyskania decyzji zezwalającej mogłoby mieć charakter czasowy - mówi dr Sługocka.

Trzeba uczyć się na błędach i nie przesadzać z uproszczeniami

Prawnicy przypominają, że jeszcze całkiem niedawno obowiązywały przepisy z uproszczoną procedurą budowlaną w związku z pandemią. Chodzi o art. 12 specustawy covidowej, który stanowił, że do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, nie stosowało się przepisów prawo budowlanego, aktów planistycznych, ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2020 r. poz. 282), a w przypadku konieczności poszerzenia bazy do udzielania świadczeń zdrowotnych, także przepisów wydanych na podstawie art. 22 ust. 3, 4 i 4a ustawy z 15 kwietnia 2011 r. o działalności leczniczej.

- Praktyka pokazała, że z jednej strony przepis ten był wielokrotnie nadużywany, ale z drugiej pozwolił na realizację wielu niezbędnych inicjatyw. Od dwóch tygodni obserwujemy ile dobrego dzieje się na dworcach i w prywatnych domach. Do prawników zgłaszają się także osoby fizyczne i podmioty profesjonalne, których nie zraża informacja, że na danej działce nie można wybudować obiektów dla uchodźców (np. ze względu na postanowienia miejscowego planu). Wtedy pada pytanie – co mi grozi jeśli jednak coś wybuduję. Jak widać, chęć pomocy jest olbrzymia, ustawodawca powinien więc uwzględnić te działania i zagwarantować ich zgodność z prawem, chociażby czasową - twierdzi Martyna Sługocka.

PZFD ostrzega natomiast przed zbyt dużymi uproszczeniami. - Chodzi o to, by nie doprowadzić do tego typu sytuacji jak w wypadku obiektów covidowych, kiedy dochodziło do próby budowy wbrew woli samorządów. Niektórzy inwestorzy chcieli wykorzystali uproszczenia dotyczące budowy obiektów covidowych do stawiania zwykłych bloków, a nie budynków związanych z walką z pandemią - tłumaczy Konrad Płochocki.

Więcej na: prawo.pl