Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowe przepisy mają wejść w życie w 2022 roku

Prace nad nową ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym trwają od kilkunastu lat, ale jak dotąd, proponowane rozwiązania dla wprowadzenia ładu i porządku przestrzennego w Polsce nie były zadowalające. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju poinformowało, że właśnie rozpoczęły się konsultacje nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która ma zastąpić dotychczasowe regulacje w tym zakresie. Uchwalenie nowej ustawy planowane jest jeszcze w 2022 roku.

Najważniejsze zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Przygotowywana w Ministerstwie Rozwoju i Technologii obszerna nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym koncentruje się na zwiększeniu powiązań między planowaniem przestrzennym a planowaniem strategicznym oraz usprawnieniu współpracy między jednostkami samorządu terytorialnego a inwestorami.

W myśl projektu nowej ustawy, gminnymi aktami prawa lokalnego w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego będą:

1. Wprowadzenie planu ogólnego, który będzie uchwalany obowiązkowo dla obszaru w granicach gminy. W planie tym wyznaczone będą strefy funkcjonalne oraz ustalone będzie przeznaczenie terenu. W dokumencie tym gmina będzie mogła określić również tereny przeznaczone do rozwoju zabudowy oraz jej uzupełnienia. Należy podkreślić, że plan ogólny nie będzie podstawą do wydania pozwolenia na budowę.
2. Uchylenie przepisów w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zasady realizacji polityki przestrzennej będą ustalane w planie ogólnym gminy – w zwięzłym dokumencie o krótkiej liście ustaleń.
3. Wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), który ma być formą planu miejscowego, który zastąpi i znacznie zmodyfikuje rozwiązania tzw. specustawy mieszkaniowej. To rozwiązanie dotyczy dowolnych inwestycji, nie tylko mieszkaniowych. ZPI będzie narzędziem, który da gminom większe możliwości w lokalizowaniu inwestycji z uwzględnieniem partycypacji społecznej i zasad ładu przestrzennego. Wzajemne zobowiązania gminy i inwestora będą zapisane w umowie urbanistycznej, zapewniając tym samym pełną transparentność.
4. Zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy – będzie ustalany fakultatywnie (nie będzie obowiązku jego uchwalania). Dotyczy to zwłaszcza terenów już zurbanizowanych, gdzie zasadniczo przewiduje się realizację inwestycji na podstawie decyzji lokalizacyjnej. W pewnym sensie zastąpi ona decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jednakże na terenach ściśle zabudowanych i z odpowiednią infrastrukturą techniczną. Plan zabudowy, co do zasady, ma na celu uszczegółowienie przeznaczenia terenu i zasad jego zagospodarowania. Jego zapisy będą musiały ściśle korespondować z planem ogólnym.
5. Wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego jako systemu teleinformatycznego – podstawową funkcją gminnych standardów urbanistycznych ma być ustalenie zasad zagospodarowania terenów przeznaczonych do uzupełnienia zabudowy. System ten ma być źródłem informacji i danych (m.in. dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym, rozstrzygnięcia organów nadzoru). Rejestr będzie bazował na danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Będzie to nieodpłatny, dostępny dla wszystkich zainteresowanych, zintegrowany system. Przepisy dotyczące rejestru zaczną obowiązywać od 2026 roku, co pozwoli urzędom gmin na przygotowanie się do tej zmiany.

W tym miejscu warto podkreślić, że ustawodawca planuje również wprowadzenie krajowych standardów urbanistycznych. Standardy te będą stosowane w przypadku terenów, dla których nie ma ustalonych powyżej opisanych planów zabudowy, czy też gminnych standardów urbanistycznych. Projekt nowej ustawy planistycznej przewiduje też nowe procedury dla planowanych przez inwestora zmian zagospodarowania terenu (takich jak: budowa, odbudowa, rozbudowa, nadbudowa itp.).

W zależności od ich rodzaju oraz objęcia danego terenu gminnymi aktami planowania przestrzennego, będą obowiązywać następujących procedur:

• Pozwolenie na realizację inwestycji celu publicznego – wydawane będzie przez wojewodę lub starostę w zależności od rodzaju inwestycji i przynależności administracyjnej terenu. Będzie upoważniało do wydania dziennika budowy i rozpoczęcia robót budowlanych. W tym miejscu należy podkreślić, że ten rodzaj pozwolenia będzie stosowany jedynie w przypadku dwóch rodzajów inwestycji tj. o znaczeniu krajowym, wojewódzkim lub powiatowym. Warunkiem jest tutaj umieszczenie tych inwestycji w średniookresowej strategii rozwoju kraju, województwa lub powiatu itp.
• Zintegrowany projekt inwestycyjny – będzie prezentowany przez inwestora w formie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej i realizacyjnej, a będzie ją zatwierdzał wójt po wcześniejszym przyjęciu lub odrzuceniu przez radę gminy założeń do tego projektu.
• Decyzja lokalizacyjna – w decyzji tej będą ustalane warunki zabudowy i co do zasady przeznaczona będzie dla budynków kubaturowych.

Szczegóły proponowanych rozwiązań i przepisy przejściowe pozostają tajemnicą. Deweloperów z pewnością interesuje, jak długo zachowają ważność obecne decyzje o warunkach zabudowy. Zgodnie z oceną PZFD na ich podstawie jest realizowana połowa inwestycji mieszkaniowych, w tym te wieloetapowe.

Więcej na: muratorplus.pl