Budowa domów do 70 mkw. z przeszkodami - przepisy do poprawki

Przepisy o budowie domów do 70 mkw. są pełne niedomówień i dziur, co powoduje liczne problemy interpretacyjne. Niektóre z nich można łatwo usunąć. Wystarczy kilka drobnych korekt do prawa budowlanego. Doprecyzować np. pojęcie "własnej potrzeby mieszkaniowej" oraz przyznać starostom prawo do oceny zgłoszenia małego domu pod względem formalnym oraz do wzywania do uzupełnienia braków.

Uproszczone zasady budowy domów do 70 mkw. obowiązują od 3 stycznia 2022 r. To jeden z głównych filarów "Polskiego Ładu". Idea uproszczeń była słuszna, tylko jej realizacja nie do końca się powiodła. Obecnie Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad kolejnym projektem nowelizacji prawa budowlanego, który prostuje niektóre niedociągnięcia. Zdaniem ekspertów proponowane rozwiązania nie są wystarczające. Przepisy będą wciąż nieprecyzyjne, przez co w praktyce trudno będzie je stosować. Postulują więc zmiany w zakresie procedury oraz doprecyzowania pojęć. 

Proste zasady budowy? Niekoniecznie

Od 3 stycznia 2022 r. prawo budowlane przewiduje, że małe domy wolno budować na podstawie zgłoszenia. Uproszczenia dotyczą domów jednorodzinnych do 70 mkw. zabudowy, nie mających więcej niż dwie kondygnacje. Taki budynek powinien w całości mieścić się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Przepisy przewidują, że uproszczone zasadach stosuje się tylko do budowy domów na własne cele mieszkaniowe. W wypadku tych domów starosta ma związane ręce. Prawo pozwala przyjąć mu wniosek inwestora zgłaszający budowę, ale sprzeciwu, jeżeli widzi błędy, już wnieść nie może.

- Uproszczone rozwiązania miały służyć w założeniu jedynie inwestorom indywidualnym budującym dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Przepisy nie konkretyzują więc jak długo taki zamiar powinien istnieć i tym samym, jak długo inwestor będzie musiał mieszkać w wybudowanym. w tym trybie domu - twierdzi Joanna Maj, radca prawny w Urzędzie Miasta w Sosnowcu oraz of counsel w kancelarii prawnej Pracownia Prawa Gospodarczego Drogoń, Sośniak-Jagielińska Radcy prawni sp.p.

Jej zdaniem przepisy nie rozstrzygają też co w sytuacji, gdy inwestor ze względu na np. problemy finansowe będzie musiał sprzedać nieruchomość, ani co w przypadku, gdy budowa w ogóle nie zostanie dokończona, czy zmieni się inwestor, który będzie chciał nieruchomość sprzedać i nie potrzebuje jej na własne cele mieszkaniowe. 

- Środowisko deweloperskie też krytycznie ocenia eliminację z projektu maksymalnej powierzchni domu przy jednoczesnym pozostawieniu warunku, że ten może mieć dwie kondygnacje. Przy powierzchni zabudowy do 70 mkw. dom będzie mógł mieć właściwie 140 mkw. Technicznie może też mieć antresole, które nie są traktowane jako kondygnacja, co powiększy powierzchnię, z której można korzystać o następne dziesiątki metrów. Brak wskazania maksymalnej powierzchni zabudowy też może powodować pewne próby obejścia przepisów - wyjaśnia mec. Maj. 

Joanna Maj postuluje zmienić art. 29 ust. 1 pkt 1a prawa budowlanego. Przepisy te przewidują, że nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, budowa: wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. , których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. 

W tych przepisach wskazałabym maksymalną powierzchnię zabudowy oraz doprecyzowała pojęcie "własne potrzeby mieszkaniowe inwestora", z informacją jak długo taki zamiar powinien istnieć oraz wskazaniem dopuszczalności (w jakich warunkach i na jakich zasadach) zbycia nieruchomości zabudowanej takim domem - proponuje.

A może poprawić procedury? 

Brak precyzji niektórych pojęć to nie jedyny problem, jaki dotyczy uproszczonych zasad budowy domów do 70 mkw. Inwestorzy często uważają, że mogą skorzystać z uproszczonych zasad budowy, choć w rzeczywistości nie spełniają  wymogów przewidzianych w prawie budowanym dla domów do 70 mkw. Starostowie są natomiast pozbawieni prawa sprzeciwu, nic nie mogą z tym zrobić. 

Najłatwiej byłoby zlikwidować uproszczoną procedurę. - Jednak, biorąc pod uwagę dotychczasowe działania ustawodawcy oraz zapowiedzi dalszych zmian, trzeba raczej liczyć się z próbami naprawy obecnej regulacji  - mówi dr Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW.

I proponuje, żeby rozszerzyć kompetencje organów administracji budowlanej nie tylko o formalne badanie zgłoszenia, ale także o ocenę, czy inwestycja w ogóle może być realizowana w uproszczonej procedurze zgłoszeniowej. W tym kierunku zmierza zresztą planowana nowelizacja prawa budowlanego. Brakuje jednak w niej odpowiedzi na pytanie, co dalej. Jeśli organ uzna, że któraś przesłanka nie została spełniona to powinien mieć możliwość podjęcia konkretnych działań. - Zakładam, że możliwość wniesienia sprzeciwu byłaby sprzeczna z intencją ustawodawcy, ale zasadne byłoby chociaż skierowanie do inwestora informacji, że zgłoszenie nie zostało przyjęte lub pozostawione bez rozpoznania - dodaje. 

W tym celu do art. 30 prawa budowlanego warto dodać ustęp o treści: "organ administracji architektoniczno-budowlanej ocenia, w terminie 7 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, czy planowany do realizacji obiekt spełnia wszystkie przesłanki obiektu, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a. W przypadku uznania, że obiekt nie spełnia chociaż jednej z przesłanek informuje inwestora o braku możliwości realizacji inwestycji we wnioskowanym trybie.

- Ewentualnie można wyznaczyć inwestorowi termin, w którym ma zdecydować się, czy chce przejść na procedurę "zwykłego" zgłoszenia albo pozwolenia na budowę - postuluje dr Sługocka. 

Więcej na: prawo.pl