Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: zmiany groźne dla budownictwa mieszkaniowego?

Niektóre zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które zakłada przygotowywany przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa projekt tzw. ustawy inwestycyjnej, mogą mieć katastrofalne skutki dla inwestycji mieszkaniowych – ostrzega Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) oraz eksperci z firmy doradczej REAS i prawnicy z kancelarii Deloitte Legal.

PZFD zorganizował 23 listopada 2017 r. specjalną konferencję, w czasie której szefowie związku i eksperci opowiadali o swoich obawach związanych z proponowanymi przez ministerstwo zmianami w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jej nowelizację zakłada projekt ustawy „o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego”, zwanej ustawą inwestycyjną. Prezes PZFD Grzegorz Kiełpsz podkreślał, że w projektowanej ustawie jest również wiele poprawek do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które są korzystne dla inwestorów. Chwalił on np. proponowany przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa model współpracy gmin z inwestorami czy ograniczenie unieważniania planów zagospodarowania przestrzennego.

Jednak niektóre zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – zdaniem deweloperów i ekspertów – mogą mieć katastrofalne skutki dla budownictwa mieszkaniowego. Chodzi zwłaszcza o zmiany dotyczące decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ich wydawanie ministerstwo chce mocno ograniczyć. Deweloperzy są przerażeni, bo tylko ok. 28% powierzchni naszego kraju obejmują plany zagospodarowania przestrzennego. Tam, gdzie ich nie ma, z konieczności inwestycje realizowane są na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Jak ocenia PZFD, na ich podstawie powstaje aż połowa inwestycji mieszkaniowych w Polsce.

W specjalnym raporcie, który Deloitte Legal przygotował na zlecenie PZFD jest długa lista zmian, które – według prawników tej firmy – mogą być potencjalnie groźne dla inwestorów. Prawnicy zwracają uwagę np. na projektowanej pojęcie „obszarów zabudowanych”, wyznaczanych przez gminy w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego.

Radca prawny Artur Lisicki z Deloitte Legal wyjaśnia, że obszary zabudowane mają obejmować wyłącznie te obszary gmin, które mają wykształconą i zwartą zabudowę, sieć dróg publicznych, infrastrukturę techniczną i społeczną (m.in. szkoły i przedszkola). W przypadku braku planu zagospodarowania terenu, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – zdaniem tego prawnika – będzie możliwe wyłącznie na takich obszarach.

– Zmiana ta dotknie w szczególności inwestycje podmiejskie o charakterze mieszkaniowym, ale również magazyny, centra logistyczne czy obiekty produkcyjne, które obecnie powstają na obszarach niespełniających warunków do uznania ich za obszary zabudowane – komentuje mec. Lisicki. I dodaje, że o ile w związku z wprowadzeniem instytucji obszarów zabudowanych może powstać generalny problem z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, i to nawet w przypadku przezwyciężenia tej podstawowej bariery, uzyskanie przez inwestora warunków zabudowy nadal będzie mocno utrudnione.

Projektowane zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym znacząco zmieniają bowiem przesłanki pozwalające na wydanie takiej decyzji. Chodzi o wymóg, że funkcja zabudowy musi być zgodna z dominującą funkcją zabudowy i zagospodarowania terenów znajdujących się na obszarze analizowanym albo służy obsłudze funkcji dominującej. Prawnicy Deloitte Legal ostrzegają, że pojecie dominującej funkcji zabudowy jest nieostre. Po drugie, nie została zaproponowana jego definicja ustawowa, co może rodzić wiele wątpliwości interpretacyjnych. Będą więc one musiały być rozstrzygane przez sądy administracyjne.

To nie wszystko. Funkcja dominująca może być tylko jedna. A co z terenami poprzemysłowymi, albo z zabudową mieszaną, np. biurowo-mieszkaniową? To urzędnicy mieliby decydować, która z tych funkcji może być kontynuowana.

Deweloperów bardzo niepokoi również pomysł wydłużenia dopuszczalnego okresu zawieszenia postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie gmina może zawiesić takie postępowanie nawet na 9 miesięcy, jeśli planuje uchwalenie lub zmianę planu miejscowego. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa proponuje, żeby zawieszenie mogło trwać nawet 18 miesięcy. Według PZFD, taka zmiana może spowodować nadużycia ze strony urzędników gminnych.

Jeszcze groźniejsze w skutkach – według PZFD – miałoby być wprowadzenie czasowego ograniczenia obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie jest ona bezterminowa. Zgodnie z proponowaną nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy ma wygasnąć z upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna. Oczywiście stanie się tak w sytuacji, gdy w tym okresie inwestor nie uzyska na jej podstawie pozwolenia na budowę.

Źródło: www.muratorplus.pl