Domy deweloperskie. Wraca indeksacja cen! Wszystko przez rosnące koszty budowy

Ceny mieszkań i domów deweloperskich znów będą indeksowane wskaźnikiem inflacji. Kupujący domy deweloperskie muszą się liczyć z tym, że ich ceny wzrosną w ciągu roku o 2-3%. Jednak w dużo gorszej sytuacji mogą się znaleźć ci, którzy budują domy tzw. systemem gospodarczym.

– Przywracamy indeksację cen – potwierdza Marek Poddany, prezes spółki Sedno Dom, która buduje domy deweloperskie w podwarszawskim Józefosławiu. Według Marka Poddanego, który pełni też funkcję wiceprezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, indeksację cen mieszkań i domów deweloperskich rozważają również inne firmy.

Co mają wspólnego domy deweloperskie z drogami?

Problem w tym, że wskutek spiętrzenia inwestycji infrastrukturalnych (głównie drogowych), do których dopłaca UE, na rynku budowlanym zaczęło brakować rąk do pracy. W efekcie w górę poszły zarobki w budownictwie. Według najnowszych danych GUS, w czerwcu 2018 przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w branży budowlanej było o 9,3% wyższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Na to nałożył się wzrost cen materiałów budowlanych. W tarapaty wpadły nie tylko firmy deweloperskie, ale także budowlane, które zawierały kilkuletnie kontrakty w latach 2015-2016. Np. firma Erbud poinformowała właśnie o stracie 30 mln zł w pierwszym półroczu 2018 r.  Coraz częściej firmy, które wygrywają przetargi budowlane, rezygnują z zawarcia umowy na roboty budowlane ze względu na nieopłacalność kontraktów.

Ogólnopolska Izba Gospodarcza Drogownictwa oraz Polski Związek Pracodawców Budownictwa domagają się indeksacji publicznych kontraktów drogowych. Zabiegają też w GUS o zmianę metodologii obliczania wskaźnikacen robót budowlanych, którym indeksowane są umowy o roboty budowlane. Mało tego, z naszych informacji wynika, że indeksacji domagają się już także firmy wykonawcze budujące mieszkania i domy deweloperskie.

O ile mogą podrożeć domy deweloperskie?

Marek Poddany przyznaje, że indeksacja cen domów deweloperskich jest w tej sytuacji konieczna. Dlaczego deweloperzy wybrali wskaźnik inflacji GUS, a nie np. branżowe wskaźniki cen Sekocenbud?

– Wskaźnik inflacji jest bardziej zrozumiały dla naszych klientów. Wiedzą oni, czego się mogą spodziewać – wyjaśnia Poddany.

Z najnowszych danych GUS wynika, że w lipcu ceny były średnio o 2% wyższe niż rok wcześniej. Narodowy Bank Polski (NBP) prognozuje, że w 2018 r. średnioroczna inflacja wyniesie 1,8%, ale w następnych latach będzie systematycznie rosnąć. W 2019 r. może osiągnąć 2,7%, a w 2020 – zbliży się do 3%. Wielu ekonomistów ocenia jednak, że już w przyszłym roku inflacja przekroczy ten pułap, na co wpłyną głównie rosnące ceny energii i żywności.

W przypadku domu deweloperskiego, który w obecnym cenniku kosztuje 500 tys. zł, oznacza to wzrost finalnej ceny o co najmniej kilkanaście tysięcy złotych. Z dużo większym wzrostem kosztów muszą się jednak liczyć ci, którzy budują domy tzw. systemem gospodarczym.

– Przewidywanie wzrostu kosztów budowy przypomina dziś wróżenie z fusów – mówi Mariola Gala-de Vacqueret, prezes spółki OWEOB Promocja, wydawcy baz cenowych Sekocenbud. Na razie wynika z nich, że w I półroczu 2018 r. stawki robocizny do kosztorysowania były o 6,5% wyższe niż rok wcześniej, a ceny materiałów budowlanych wzrosły w tym okresie o 4%.

Przy czym wzrosty cen materiałów w poszczególnych grupach asortymentowych były dużo wyższe i znacznie odbiegały od średnich zmian cen materiałów w skali całego kraju. Np. materiały izolacyjne, betony i zaprawy podrożały o 5%, a rury stalowe i preizolowane – o 8,1%. W konsekwencji – jak wynika z baz Sekocenbudu – koszty budowy domów wielorodzinnych poszły w górę przez ostatni rok o 6,3%, a domów jednorodzinnych – aż o 6,8%.

Mariola Gala-de Vacqueret nie ma wątpliwości, że w najbliższych miesiącach czeka nas dalszy wzrost kosztów budowy.

W Polsce domy deweloperskie nie mają wzięcia

Marek Poddany liczy na to, że w warunkach destabilizacji cenowej na rynku budowlanym część osób marzących o własnym domu zrezygnuje z samodzielnej budowy na rzecz zakupu domu deweloperskiego. W naszym kraju udział domów deweloperskich w budownictwie jednorodzinnym jest wręcz symboliczny. Z danych GUS wynika, że w 2018 r. inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę blisko 94,5 tys. mieszkań (a właściwie domów jednorodzinnych), zaś w okresie 7 miesięcy tego roku – blisko 53,3 tys. Dla porównania – jak się dowiedzieliśmy w firmie badawczej REAS – zaledwie 540 projektów z niespełna 3,1 tys. domów deweloperskich mają łącznie w swojej ofercie wszystkie firmy, które budują je w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie, Lublinie i na Śląsku, a także w okolicach tych miast (pod miastami jest 354 inwestycji z 2,1 tys. domów deweloperskich).

Domów deweloperskich nie kupują ci, którzy z dużym wyprzedzeniem kupili działkę budowlaną, albo ją odziedziczyli. Poddany przyznaje, że taki inwestor najchętniej kupi tani gotowy projekt. Pracownia architektoniczna dołącza ślepy kosztorys, mający przekonać, że samodzielna budowa wychodzi taniej.

– Dopiero w trakcie budowy okazuje się, jak bardzo te koszty są niedoszacowane – mówi Marek Poddany.

Podkreśla, że mitem są 30% marże deweloperów sprzedających domy. Obecnie zadawala ich marża w wysokości 10-15%. Przy czym kupującym dom deweloperski dostają od firmy rękojmię na roboty budowlane. Natomiast budujący domy własnym sumptem zwykle sami muszą sfinansować ewentualne poprawki.

Jakie domy deweloperskie w ofercie firm?

Serwis Rynekpierwotny.pl podaje, że 80% domów deweloperskich, to szeregowce i bliźniaki, do których przypisana jest działka o powierzchni 300-400 m2. Z kolei powierzchnia samych domów jest zbliżona do 150-160 m2. A ich ceny? Rozrzut jest bardzo duży. Ceny domów deweloperskich zależą nie tylko od lokalizacji (cen gruntów), ale także od powierzchni i użytych materiałów.

Według serwisu, na tzw. prowincji, ładny, funkcjonalny domek do wykończenia można kupić już za 200–300 tys. zł. Najdroższe domy deweloperskie są zaś w Warszawie i jej okolicach. Np. za 550-metrową rezydencję na dużej zalesionej działce w Konstancinie-Jeziornie trzeba zapłacić prawie 8 mln zł. Do drogich kwalifikowane są domy deweloperskie w cenie 1-1,5 mln zł, np. na warszawskim Mokotowie.

Marek Poddany zwraca jednak uwagę, że na obrzeżach dużych aglomeracji lub w okalających je gminach najlepiej sprzedają się domy deweloperskie, których ceny odpowiadają cenom mieszkań w mieście. Np. w okolicach Warszawy można kupić 140-metrowy dom za ok. 500 tys. zł. To równowartość nowego, dwupokojowego mieszkania blisko centrum.

Dodajmy, że deweloperzy, podobnie jak inwestorzy indywidualni preferują technologię tradycyjną. Domy budują więc z cegieł ceramicznych oraz z bloczków z betonu komórkowego i silikatowych.

Źródło: muratorplus.pl