Rząd popełnił fatalny błąd w ustawie o użytkowaniu wieczystym, który uderza w wiele spółdzielni, przedsiębiorców, firm deweloperskich a nawet spółek państwowych. Do 1 stycznia 2019 r. ustawa o użytkowaniu wieczystym musi być poprawiona, bo wiele z nich mogłoby nie przetrwać zaczynającej się tego dnia operacji przekształcania użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi we własność.

Chodzi o ustawę o przekształceniu prawa użytkowanie wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która weszła w życie zaledwie dwa miesiące temu, a już będzie poprawiana. I to w ekspresowym tempie. 4 grudnia 2018 r. rząd skierował do Sejmu projekt nowelizacji ustawy o użytkowaniu wieczystym (zobacz treść projektu) i wszystko wskazuje na to, że posłowie uporają się z nią już w tym tygodniu. Pośpiech jest konieczny, bo nowelizacja musi wyeliminować ustawowe niedoróbki jeszcze przed 1 stycznia 2019 r., czyli zanim rozpocznie się operacja przekształcania użytkowania wieczystego.

Ustawa o użytkowaniu wieczystym grozi zablokowaniem transakcji

Przypomnijmy, że potwierdzeniem przekształcenia użytkowania wieczystego ma być zaświadczenie. Na jego wydanie urzędnicy w gminie lub starostwie mają nawet rok. Na wniosek zainteresowanego taki dokument może być wydany w ciągu 4 miesięcy. Zaświadczenie dostaną także sądy prowadzące księgi wieczyste w celu dokonania w nich wpisu własności gruntu.

Problem w tym, że w praktyce ta procedura może się znacznie wydłużyć. Operacja obejmie ok. 2,5 mln właścicieli mieszkań i domów, którzy co rok płacą opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu w wysokości 1% jego wartości. Powszechne są obawy, że ustawa o użytkowaniu wieczystym zahamuje obrót mieszkaniami i domami. Od samego początku zwracali na to uwagę nie tylko sami urzędnicy, ale także pośrednicy w obrocie nieruchomościami oraz deweloperzy.

W szczególnie kłopotliwej sytuacji znalazłyby się osoby i firmy, które są związane umowami przedwstępnymi zobowiązującymi do ustanowienia odrębnej własności lokali w terminie krótszym, niż w okresie przewidzianym do wydania zaświadczenia w zwykłym trybie.

Dlatego rząd zaproponował poprawkę, dzięki której właściciele sprzedający nieruchomość (w tym deweloperzy przenoszący własność lokali) lub zaciągający kredyty hipoteczne będą uzyskiwali zaświadczenie w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.

Ustawa o użytkowaniu wieczystym groźna dla deweloperów

O wiele bardziej zagrożone są spółdzielnie i firmy dysponujące np. mieszkaniami na wynajem czy lokalami użytkowymi w budynkach mieszkalnych. W Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD) zwracają uwagę, że wszystko przez niespodziewany problem z pomocą publiczną, którą w sensie prawnym otrzymają przedsiębiorcy, którzy zamiast użytkowania wieczystego otrzymają prawo własności.

Wyjaśnijmy, że zgodnie z ustawą o użytkowaniu wieczystym, przez 20 lat co roku współużytkownicy wieczyści będą płacili tzw. opłatę przekształceniową, której wysokość jest równa wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste w dniu przekształcenia. Oznacza to, że własności gruntu będzie przekazana za 20% jego własności, zaś 80% wartości jest formą darowizny. Jednak przedsiębiorcy z niej nie skorzystają. PZFD wyjaśnia, że jeśli mieszkanie stanowi majątek firmy, to te 80% jest traktowana jako pomoc publiczna.

Problem w tym, że pomoc publiczna dla jednego przedsiębiorcy może wynieść maksymalnie 200 tys. euro w ciągu 3 lat (dopuszczalna pomoc publiczna de minimis). Jeśli firma posiada wiele mieszkań, np. na wynajem, zakładowych itp., to całą nadwyżkę ponad 200 tys. euro musi zwrócić, i to natychmiast. Ponieważ przekształcenie użytkowania wieczystego ma się dokonać z mocy prawa, więc przedsiębiorcy nie mogą z niego nie skorzystać.

W PZFD podkreślają, że potężne kłopoty grożą deweloperom posiadającym niesprzedane mieszkania. Działki deweloperskie mają bowiem najczęściej wartość od kilku do nawet kilkudziesięciu milionów złotych. Wielu deweloperów stanęłoby w obliczu upadłości. Jeden z największych deweloperów w kraju oszacował, że w samym 2019 r. musiałby zwrócić 400 mln zł. Zagrożone są jednak także postpaństwowe przedsiębiorstwa, które mają mieszkania zakładowe (np. spółki energetyczne, kopalnie czy PKP), firmy kupujące mieszkania na wynajem czy firmy, które podjęły się rewitalizacji kamienic i kupiły je na swój majątek, nawet jeśli planowały ich dalszą odsprzedaż nabywcom.

Czy ustawa o użytkowaniu wieczystym rozwiąże problem?

W projekcie nowelizacji ustawy o użytkowaniu wieczystym rząd zaproponował poprawki, dzięki którym spółdzielnie mieszkaniowe, spółki państwowe i przedsiębiorcy nie będą musieli jednorazowo zwracać całej pomocy publicznej z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego. Jedna z poprawek umożliwi wybór systemu płatności za przekształcenie użytkowania wieczystego. W grę wchodzi 20 opłat i ewentualna dopłata w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis, albo płatność długoterminowa przez okres od 33 do 99 lat, w zależności od wysokości stawki procentowej opłaty rocznej.

Równocześnie w projekcie przewidziano sytuację, w której nawet po kilku latach przedsiębiorca będzie mógł wybrać inny sposób płatności, niż ten który wybrał bezpośrednio po przekształceniu.

Dodajmy, że do tych poprawek w projekcie nowelizacji ustawy o użytkowaniu wieczystym PZFD nie zdążył się odnieść. Wcześniej Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju proponowało zupełnie inny sposób rozwiązania problemu. Dla nowego budownictwa chwilą przekształcenia użytkowania wieczystego miałby być nie moment uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku, a chwila założenia księgi wieczystej dla ostatniego lokalu mieszkalnego. W momencie przekształcenia lokale byłyby więc już przeniesione na nabywców końcowych. W tej sytuacji deweloperzy nie musieliby zwracać pomocy publicznej.

Źródło: muratorplus.pl