Ceny mieszkań rosną od 2 lat we wszystkich aglomeracjach. Jednak na razie nie ma mowy o załamaniu sprzedaży. Deweloperzy ochoczo rozpoczynali nowe inwestycje i nic nie wskazuje na to, żeby w 2019 r. miało się to zmienić.

Wyglądało na to, że wskutek rosnących cen mieszkań spadnie ich sprzedaż. Po II i III kw. 2018 r. wskazywały na to statystyki firmy REAS/JLL Residential Advisory, która monitoruje ceny mieszkań, a także podaż i popyt na nie w 6 największych aglomeracjach (w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu oraz Łodzi). Nieoczekiwanie IV kw. przyniósł ożywienie w sprzedaży nowych mieszkań.

Rosnące ceny mieszkań wyhamowały popyt?

Z danych REAS/JLL Residential Advisory wynika, że stabilizacja cen mieszkań trwała przez mniej więcej 5 lat i zakończyła się w 2017 r. Zdecydowanym liderem wzrostu cen mieszkań było wówczas Trójmiasto, gdzie podrożały one średnio aż o ponad 16%. W innych aglomeracjach podwyżki cen mieszkań były jednocyfrowe, a najmniej odczuli je kupujący w Krakowie (wzrost o 2,4%).

Jednak w 2018 r. ceny mieszkań zaczęły rosnąć szybciej. I co ciekawe, mimo zwiększonej podaży mieszkań. Dwucyfrowy wzrost cen mieszkań REAS/JLL Residential odnotował w Warszawie (o 13,3%), Krakowie (o 12,6%), Wrocławiu (o 11,9%) i Trójmieście (o 11%). Przypomnijmy jednak, że w rekordowym pod względem wzrostu cen mieszkań roku 2006 podrożały one w stolicy aż o 49%!

Dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego REAS/JLL Residential Advisory Katarzyna Kuniewicz wyjaśnia, że ceny mieszkań wzrosły z kilku powodów, m.in. ograniczonej dostępności terenów inwestycyjnych i wzrostucen działek, a także problemów ze znalezieniem wykonawców, wynikających z braku rąk do pracy. Ponadto skokowo wzrosły ceny materiałów budowlanych.

Średnia cena mieszkań wzrosła też z powodu zmian w strukturze oferty firm deweloperskich – po prostu pojawiło się w niej więcej mieszkań o podwyższonym standardzie i luksusowych apartamentów.

Najwyraźniej dla wielu potencjalnych nabywców mieszkania stały się zbyt drogie, bo w II i III kw. 2018 r. transakcji było wyraźnie mniej niż w poprzednich kwartałach.

– Nie oznacza to jednak, że popyt zniknął. Dla określonych grup zakup stał się faktycznie niemożliwy. Bez dopłaty do kredytu w programie „MDM” ci najmniej zamożni nie mają zdolności kredytowej – komentuje Katarzyna Kuniewicz, I dodaje, że z kolei kupujący mieszkania na wynajem wstrzymali się z decyzją o kolejnej inwestycji lub zaczęli szukać okazji na rynkach, na których relacja czynszów do cen mieszkań była wciąż korzystna.

– Tak rozkręcił się wreszcie rynek w Łodzi czy w Katowicach – mówi Kuniewicz.

Tymczasem, z najnowszych danych REAS wynika, że w IV kw. deweloperzy działający w 6 aglomeracjach znaleźli chętnych na ok. 16,5 tys. nowych lokali, czyli aż o 14% więcej niż 3 miesiące wcześniej.

– Finisz sprzedaży w doskonałym stylu, to zamknięcie roku jakiego nie mogli się spodziewać nawet sami zainteresowani – mówi Kuniewicz. W efekcie roczny wolumen transakcji odnotowany na 6 rynkach był tylko o 11% niższy niż w 2017 r.

Kuniewicz podkreśla, że dla pozostających dotychczas w końcówce stawki Poznania i Łodzi był to sprzedażowo najlepszy rok w historii.

Czy w 2019 r. ceny mieszkań jeszcze wzrosną?

Dla Katarzyny Kuniewicz jeszcze większym zaskoczeniem było wprowadzenie do sprzedaży przez deweloperów łącznie 19,3 tys. mieszkań. Analityczka REAS-a zwraca uwagę, że w rekordowym do tej pory 4 kw. 2007 r. było ich tylko nieznacznie więcej (19,8 tys.).

REAS podaje, że największą pracę wykonali deweloperzy w Warszawie, którzy od października do grudnia wprowadzili do oferty blisko 9 tys. nowych mieszkań – o 66% więcej niż przed kwartałem i o 37% więcej niż przed rokiem. W ujęciu rocznym zwycięzcą pod względem skali wzrostu liczby wprowadzeń został Poznań, gdzie na rynek trafiło 6,4 tys. mieszkań – o 66% więcej niż w 2017 r.

Czy wprowadzenie na rynek dużej puli mieszkań, a efekcie wyraźny wzrost oferty, może zwiastować koniec zwyżki cen mieszkań? Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, wiceprezes zarządu JLL i głównego eksperta REAS/JLL Residential Advisory, nie jest to jeszcze koniec podwyżek.

– Wprawdzie dynamika wzrostu cen osłabła, bo stabilizuje się powoli sytuacja na rynku budowlanym, ale nie dotarliśmy jeszcze do punktu zwrotnego – mówi Kirejczyk. I wyjaśnia, że nie stanie się to dopóty, dopóki podaż nie zacznie przeważać nad popytem, a relacja cen do wynagrodzeń nie pogorszy się jeszcze wyraźniej.

Źródło: muratorplus.pl